Tijdschriftartikel
Manfred Fokkema, advocaat bij Infense advocaten

Munitie voor wethouders: de grondprijs als woningbouwversneller

De VNG vindt lagere grondprijzen geen optie - want staatssteun - voor snellere woningbouw. Dat vind ik een hoogst dubieuze stellingname! Tijd om de knuppel in het hoenderhok te gooien. Mijn stelling: een lagere grondprijs kan de bouw - zonder staatssteun - prima versnellen én optimaliseren. VNG en wethouders met lef, let u even op?

Staatssteun kan pas bij een gronduitgifte aanwezig zijn als een gemeente richting een onderneming niet marktconform handelt. Het complete stelsel aan contractuele verplichtingen bepaalt of er bij een specifieke grondprijs wel of niet sprake is van marktconformiteit. De grondprijs alleen is niet doorslaggevend. Knoopt u dit in de oren? Fijn. Dat scheelt weer een kostbaar staatssteunadvies. De grondprijs kan zodoende wel degelijk een middel zijn om de woningbouw te versnellen én ook nog eens te optimaliseren. Dat klinkt toch een stuk beter in de oren dan de weinig opbeurende conclusie van de VNG. Maar hoe pak je zoiets nu aan?

Als eerste biedt de residuele grondprijsbenadering uitkomst. Hierbij neem je de verkoopprijs van een woning en trekt daar de nodige stichtingskosten vanaf. Die rekensom resulteert in de grondprijs die aan de gemeente wordt betaald. Hoe eenvoudig wil je het rekenkundig hebben? Een beetje bestuurlijke knoppendraaier weet nu al waar ik naar toe wil. Want stel nu eens dat je als gemeente tegen een ontwikkelaar zegt: als jij de woningen verkoopt tegen drie ton per stuk in plaats van de gebruikelijke drie en een halve ton, dan krijg je daarvoor een nette grondprijskorting. Oké, dat kost natuurlijk geld, maar residueel bezien is er geen speld tussen te krijgen. Verkoopt de ontwikkelaar toch tegen een hogere prijs?

Geen probleem. Deze rebellie pak je aan met een vooraf overeengekomen bijbetalingsplicht. Je wilt immers geen staatssteun verlenen. Nog een voorbeeld. Gemeenten deinzen terug voor bouwplichten, want die kunnen resulteren in een aanbestedingsplicht. Maar laten we dat eens omdraaien. Als je een gronduitgifte aanbesteedt, dan kun je dus prima een bouwplicht opleggen. Dit versnelt de bouw. Maar die versnelling kan ook zonder een bouwplicht. Hoe? Met een grondprijskorting! Heus VNG, dat kan wél.

Hoe dit te doen? Je verkoopt grond, met daarbij allereerst de clausule dat als voor een bepaalde datum niet gestart is met de bouw, de bouwkavels terug naar de gemeente gaan. Die bepaling versnelt nog niks. Het volgende wel. Ook moet je overeenkomen dat er een lagere grondprijs geldt als de bouw voor datum X, Y of Z is afgerond. Kun je nog leuk mee staffelen ook, door de kortingspercentages aan

verschillende data te koppelen. Als je dit altijd doet, dan is de kortingsregeling echt niet (snel; ik blijf wel een jurist) te zien als staatssteun. Wel als een versneller van de bouwproductie. Winst via een korting. Dat wil toch iedereen?

Rest mij nog één laatste tip voor de wethouders onder u. Mocht de gemeentejurist, onder verwijzing naar het standpunt van de VNG, gaan reppen over de staatssteunrechtelijke gevaren van een grondprijsverlaging? Sla deze goedbedoelende adviseur dan gerust eens met deze column om de oren.

Zie ook: 
Categorieën: 
Dossiers: