Overslaan en naar de inhoud gaan
Tijdschriftartikel
Hans Karssenberg, Jeroen Laven1 en Theo Stauttener

Kansen voor placemaking in Nederland (De stap van goede voorbeelden naar een gezond organisatiemodel en business case)

De bouwopgave in de steden van de Randstad wordt steeds scherper zichtbaar. De inzet van placemaking en nieuwe stadsmakers is daarbij van toegevoegde waarde.

In gebiedsontwikkeling is de transitie van onze maatschappij zichtbaar. In binnensteden zien we steeds meer nieuwe initiatiefnemers die sociale, culturele en maatschappelijke activiteiten en functies inbrengen. Het transformatieproces heeft zich verbreed van plannen maken en stenen stapelen naar het organiseren van de vraag, het samenbrengen van activiteiten en het maken van nieuwe netwerken. Naast meer aandacht voor gebruik van de stedelijke ruimte wordt de bouwopgave in de steden van de Randstad steeds scherper zichtbaar. De inzet van placemaking en nieuwe stadsmakers is daarbij van toegevoegde waarde. Kansen zijn er. Goede voorbeelden ook! Niet alleen op basis van recente ontwikkelingen, maar juist ook in de Nederlandse planningstraditie. Maar ook daarin ligt opgesloten, dat economische haalbaarheid een belangrijke rol speelt. Een business case voor placemaking is dan ook bittere noodzaak!

Sterke planningstraditie
Om Nederland het walhalla van de stedelijke ontwikkeling en placemaking te noemen, gaat misschien wat ver. Vergeleken met andere landen hebben we wel degelijk een voorsprong, die onder meer komt door onze vroege verstedelijking. Al vanaf de achttiende eeuw woonde 80 procent van de bevolking in steden. Karakteristiek voor die vroege steden zijn de menselijke maat, de intieme straten en plekken, ontworpen met de voetganger in het achterhoofd. In de jaren dertig van de vorige eeuw was de stedenbouw in Nederland sterk in opkomst. Voor het eerst werden grote gebieden in een keer ontwikkeld waarbij er een complete openbare ruimte werd gecreëerd. Nog steeds komen stedenbouwers wereldwijd kijken naar Plan Zuid van Berlage in Amsterdam. Voor Berlage was de kwaliteit van de openbare ruimte de kapstok van zijn ontwerp. Straten en plekken kwamen eerst, daarna pas de gebouwen. Na de Tweede Wereldoorlog is er een sterke planningstraditie opgebouwd, die sterk onder invloed stond van de CIAM-gedachte (‘de functionele stad’); een rationelere stadsplanning met gescheiden functies. Een positief effect daarvan is bijvoorbeeld de relatief geringe gentrification in Nederlandse steden dankzij sterke, sociale woningcorporaties. De negatieve kant van het modernistische planningsysteem is dat het heel rationeel is en precies het tegenovergestelde doet van wat Berlage deed: het plant eerst functies in en kijkt als laatste naar de openbare ruimte. Met als gevolg dat er in de jaren zeventig en tachtig veel zielloze, monotone woonwijken ontstonden met een belabberde openbare ruimte.

De voetgangerseconomie
In de jaren negentig neemt de behoefte aan ontmoeting en interactie toe en komt beleving weer meer centraal te staan. De voetganger begint de stad te heroveren op de auto; er komen meer terrassen, meer plekken om elkaar te ontmoeten. Er ontstaat een interessant spanningsveld tussen formeel en informeel. De opmars van de voetganger hangt samen met de economische transitie van productie naar creativiteit en kennisontwikkeling door ontmoeting. Ondanks alle internet- en andere communicatiemogelijkheden zien we dat innovatie het snelste gaat waar mensen op loopafstand van elkaar zijn: waar uitwisseling is. Daar moeten dus aangename plekken zijn om te verblijven. De kwaliteit van die plekken is waar het om draait.

Er zijn al steden bezig een slag te maken. Zo heeft Amsterdam voor het eerst een voetgangersbeleid en heeft Rotterdam als eerste stad in de wereld een plintenstrategie waarvan vooral de voetganger profijt heeft. Nederland sluit hiermee aan op een internationale trend. Overal in de wereld is men bezig de bestaande stad te herontdekken en de voetganger centraal te stellen. Vanuit de afgelopen decennia staat Nederland voor de opgave om de sterke, rationale en functionele planningstraditie te gaan verbinden met de beleving, de stad op ooghoogte. Mensen willen niet alleen wonen maar ook iets meemaken in hun omgeving.

Stadsbrede aanpak
Het draait erom ratio en emotie te combineren. Wat wil je als mens in de stad meemaken?
Wat wil je dat er in je woonwijk te doen is? Beleving gaat over de De bouwopgave in de steden van de Randstad wordt steeds scherper zichtbaar. De inzet van placemaking en nieuwe stadsmakers is daarbij van toegevoegde waarde. In gebiedsontwikkeling is de transitie van onze maatschappij zichtbaar. In binnensteden zien we steeds meer nieuwe initiatiefnemers die sociale, culturele en maatschappelijke activiteiten en functies inbrengen. Het transformatieproces heeft zich verbreed van plannen maken en stenen stapelen naar het organiseren van de vraag, het samenbrengen van activiteiten en het maken van nieuwe netwerken. Naast meer aandacht voor gebruik van de stedelijke ruimte wordt de bouwopgave in de steden van de Randstad steeds scherper zichtbaar. De inzet van placemaking en nieuwe stadsmakers is daarbij van toegevoegde waarde.

Kansen zijn er. Goede voorbeelden ook! Niet alleen op basis van recente ontwikkelingen, maar juist ook in de Nederlandse planningstraditie. Maar ook daarin ligt opgesloten, dat economische haalbaarheid een belangrijke rol speelt. Een business case voor placemaking is dan ook bittere noodzaak! ontmoeting met andere mensen. Het Zomerhofkwartier (ZOHO) in Rotterdam is bijvoorbeeld een fantastisch voorbeeld van de transitie van ‘space to place’, van ruimte naar plek. Dit project is opgezet als combinatie van top-down en bottom-up, en het mobiliseren van ieders netwerken om verrassingen te laten gebeuren. Mensen zien kansen in het gebied en dan ineens komt er een chef-kok die zegt: “Ik wil wel een restaurant beginnen in die oude trein. Hij gaat groente verbouwen en er komt een terras. De plek wordt een paradijsje waar mensen graag willen zijn.” In de stad op ooghoogte komen strategieën voor de aanpak van de publieke ruimte en die van vastgoed samen (het gaat vaak om de plinten van de gebouwen). Samen zijn ze de basis voor een goede stedelijke beleving. Belangrijk is om meerjarig in gebieden bezig zijn om tot een goede stad op ooghoogte te komen, er coalities te vormen en er financiële bronnen voor te vinden.

Bij een meerjarige strategie gaat het niet alleen om het starten maar ook om het management. In placemaking noemen we dat de overgang van placemaking naar placemanagement. Veel initiatieven slagen er goed in een plek nieuw leven in te blazen maar na een paar jaar is de energie weg en stort het in. Als je wilt dat mensen dingen blijven doen, moet je hun inspanningen belonen met invloed. Hoe organiseer je dat? We benoemen vijf placemanagement-modellen waarin initiatieven van stadsgebruikers om de publieke ruimte en plinten te verbeteren een plek vinden.

1. Leegstand en tijdelijk gebruik
Het tijdelijk gebruik van zowel leegstaand vastgoed als slecht gebruikte buitenruimte is ontzettend belangrijk om buurten en straten te versterken. Samen met belanghebbenden moet gekeken worden welke functie toegevoegd kan worden waar de hele straat beter van wordt. Een van de mooiste voorbeelden van tijdelijk gebruik is de broedplaats Westerdok. Een jaar of tien geleden werd deze nieuwbouwwijk in Amsterdam gerealiseerd. De plinten in zo’n nieuwe wijk functioneren vaak niet. De vraag was: hoe maken we deze wijk onderdeel van de stad? Een aantal plinten werd tegen lage huur beschikbaar gesteld aan creatieve functies zoals een kookstudio en een architectenbureau. Op voorwaarde dat ze actief leven in de buurt zouden blazen, konden ze een huurcontract voor tien jaar krijgen. Die wijk klopte vanaf dag één.

2. Straatmanagement
Een succesvol voorbeeld van straatmanagement is de Meent in Rotterdam. Vastgoedinvesteerder Robin von Weiler zag dat de winkelstraat in Gare du Nord – Spontane restaurant ontwikkeling op plein in Zomerhofkwartier verval raakte, en mobiliseerde alle eigenaren om tot een gezamenlijke strategie te komen. Centraal daarin stond de branchering: er is ingezet op kwaliteit, op kleine winkels waar de eigenaren zelf in staan. Verder heeft Von Weiler zich met alles bemoeid: hij heeft ervoor gezorgd dat uitzendbureaus zijn verplaatst zodat de dichte plinten open konden worden gemaakt, de inrichting van de straat is veranderd, de lantaarnpalen, alles. Binnen een paar jaar is de Meent een van de populairste winkelstraten van Rotterdam geworden.

3. Placemanagement
Bryant Park in New York is een bron van inspiratie als het gaat om publiek-private samenwerking. Veertig jaar geleden was het een no-goarea.
Met alle stakeholders is men toen gaan kijken: wat kun jij bijdragen om het park tot een betere ruimte, een betere plek te maken. Vervolgens is er een organisatie opgericht die verantwoordelijk is voor zowel het fysieke beheer als de programmering. Intussen zijn er terrassen, is er een pingpongtafel, is de kwaliteit van het groen enorm hoog en wordt er van alles georganiseerd. Het budget bedraagt 10 miljoen dollar per jaar en wordt deels gefinancierd door vastgoedeigenaren die snappen dat dit een slimme investering is, omdat de waarde van hun vastgoed erdoor stijgt. Ook de restaurants dragen een deel van hun winst af. Er is een uitgebreid model ontwikkeld dat heel duurzaam is.

4. Gebiedsmanagement
Wat je aan placemaking doet, heeft invloed op het hele gebied. Een van de belangrijkste lessen uit de ontwikkelingen van het Zomerhofkwartier is, dat vergeten wordt om vooraf over geld na te denken. De waarde 4. Gebiedsmanagement Wat je aan placemaking doet, heeft invloed op het hele gebied. Een van de belangrijkste lessen uit de ontwikkelingen van het Zomerhofkwartier is, dat vergeten wordt om vooraf over geld na te denken. De waarde van het vastgoed in het gebied neemt enorm toe door de leegstand te bestrijden en het gebied te verbeteren. Als drie jaar geleden een deal was gemaakt waarbij het verschil tussen de waarde toen en de huidige waarde gedeeld zou worden, dan had de placemakers-organisatie een enorm budget gehad waarmee ze langjarig in het gebied zou kunnen werken. In nieuwe situaties wordt daar nu wel aandacht aan besteed, zodat partijen die profiteren ook mee investeren. Er zijn al goede voorbeelden van hoe dat in de praktijk werkt (bijvoorbeeld de Zuidas in Amsterdam, waar Saskia Rill plintmanager is).

5. Stadsmodellen
Veel steden zijn op stads- of binnenstadsniveau tot een ‘Stad op ooghoogte’- strategie gekomen. Rotterdam heeft de City Lounge-strategie; Groningen als fietsstad is al in de jaren zeventig begonnen; Leeuwarden pakt de culturele hoofdstad als doel en zegt: we kijken niet naar de plekken maar we kijken nu naar de hele stad en maken het Mienskip, de gemeenschap, verantwoordelijk.
Maastricht doet het eigenlijk al decennialang door gewoon goeie plekken te maken. Door grootschalig de shift van een stad voor auto’s naar een stad voor langzaam verkeer te voltrekken, creëren ze grote publieke ruimtes die veel aantrekkelijker zijn voor voetgangers. Daarnaast proberen ze de randvoorwaarden te scheppen om die ruimtes ook op een goede manier in te vullen. Ze denken echt vanuit hun stedelijke strategie na over hoe straks op detailniveau goede plekken te krijgen. In plaats van het af te dwingen op kleine plekken en het dan naar grotere gebieden door te trekken, gaan zij van groot naar klein.

De harde feiten van de vastgoedmarkt: vertrouwen aan de basis van waardeontwikkeling
De crisis in de grond- en vastgoedmarkt heeft ons belangrijke lessen geleerd. De waardedaling van grond en vastgoed was een gevolg van het vastlopen van het systeem, maar ook van het wegvallen van vertrouwen. Daardoor ontstond structurele leegstand, daalden rendementen, verslechterde het imago van gebieden en ontstond een neerwaartse spiraal. Het opmerkelijke is dat deze ontwikkeling ook ten positieve gekeerd kan worden. Betekenis geven aan gebieden leidt tot meer vertrouwen bij bewoners, bedrijven en investeerders, waardoor een proces op gang komt van meer investeren, minder leegstand en een beter imago. Dit komt tot uitdrukking in een beter gebiedsrendement. Het is vooral de verbetering van dit rendement dat economische, maatschappelijke en financiële waarde toevoegt aan gebieden.
Stadsmakers en placemakers zijn goed in staat gebleken deze motor op gang te brengen. Nu sprake is van een nieuwe economische situatie, waarin groei en herontwikkeling hand in hand gaan, is het van groot belang dat ook deze processen blijvend positie innemen in gebiedsontwikkeling. Er ligt een grote kans voor nieuwe gebiedsontwikkelaars en de meer traditionele (op bouw gerichte) partijen om de handen ineen te slaan. Het gaat niet om de vraag of we kiezen voor oude of nieuwe gebiedsontwikkeling, maar om welke combinatie we maken. Elke opgave is daarin specifiek en vraagt om maatwerk. In de programmering zijn placemaking en sociale en maatschappelijke waardecreatie nodig naast een gezonde businesscase voor transformatie van een gebied.

Maak de toegevoegde waarde zichtbaar
Wat dat betreft liggen er interessante jaren in het vooruitzicht. Jaren waarin we de ervaringen van placemaking kunnen verzilveren in nieuwe opgaven, samen met traditionele vastgoed- en gebiedsontwikkelaars. Om dat te laten slagen, is het van cruciaal belang dat er gewerkt wordt aan een business case voor placemaking. Hierin moeten niet alleen financiële en economische aspecten worden opgenomen, maar ook de maatschappelijke en sociale meerwaarde. Daarmee krijgt de operationalisering van het begrip ‘waardecreatie’ de integrale invulling die noodzakelijk is. En daarmee wordt de toegevoegde waarde van placemaking zichtbaar en kan deze ‘werkelijk’ op waarde worden geschat.
Naast deze business case is de inbreng van kapitaal noodzakelijk. Voorinvesteringen van partijen die (op termijn) profiteren samen met nieuwe fondsen en andere vormen van financiering, zoals crowdfunding. Deze financieringsvormen geven mensen en bedrijven veel meer de mogelijkheid om direct te investeren in projecten, gebieden en mensen die voor hen waardevol zijn. Zo kunnen ze partner worden in gebiedsontwikkeling.

Tot slot is ook de hoe-vraag van belang. In met name Angelsaksische landen wordt buurtbeheer en beheer van (private) openbare ruimte toegepast met vaak succesvolle en positieve effecten. In de Verenigde Staten bestaat hiervoor een BID (-structuur). In een Business Improvement District dragen alle eigenaren wat extra af, wat door de gemeente wordt ‘gecollecteerd’ door een opslag op de vastgoedbelasting. Daarmee wordt het onderhoud en de programmering van een gebied gefinancierd. De investeringen worden ingezet om gebieden aantrekkelijker te maken, maar ook om programmering/events e.d. te houden. In binnenstedelijke gebieden werkt de programmering als ‘aanjager’ voor nieuwe verdienmodellen. Op termijn kan de bijdrage vanuit de vastgoedeigenaren in de omgeving worden bijgesteld. In de Nederlandse situatie kennen we de BIZ die alleen geldt en wordt toegepast bij bedrijventerreinen. Wanneer we dit model zouden koppelen aan de transformatie van stedelijk gebied dan ontstaat er een financieel organisatiemodel, dat beter past bij onze transformatie-opgave en tevens placemaking van de noodzakelijke voorinvestering kan voorzien. De BIZ kan dan worden omgedoopt naar GIZ (Gebiedsontwikkelings- InvesteringsZone).

Dit artikel is mede gebaseerd op ‘De Stad op Ooghoogte in Nederland’. Dit boek met bijna veertig recente Nederlandse voorbeelden is door STIPO ontwikkeld voor Placemaking Week Amsterdam in oktober 2017. Het boek is te koop via de boekhandel en via https://stipo.myshopify. com/ Meer voorbeelden zijn te vinden op www.thecityateyelevel.com

Noten
1.Hans Karssenberg en Jeroen Laven zijn partner bij STIPO en de trekkers van het wereldwijde City at Eye Level netwerk.
2 Theo Stauttener is partner bij Stadkwadraat en werkt aan financiële modellen voor waardecreatie en placemaking.

Zie ook: 
Categorieën: 
Dossiers: