Tijdschriftartikel
Aart-Jan Roelofs en Erik Berkelmans

Eerste analyse mogelijke effecten coronacrisis op gebiedsontwikkeling en hoe daarop kan worden geanticipeerd

Economische krimp, toenemende werkloosheid en onzekerheid over de economische toekomstverwachtingen voor de langere termijn hebben invloed op de vastgoedmarkt. Samen met een fors woningtekort, een toename van het aantal huishoudens en de gevolgen van de coronacrisis kan de woningproductie opnieuw (na PFAS- en stikstofperikelen) vertraging oplopen. Dit artikel gaat in op de nu voorziene effecten van de coronacrisis op gebiedsontwikkelingen en de wijze hoe daarop te anticiperen.

Inleiding
Of er een tweede golf van coronabesmettingen aankomt en er weer strengere maatregelen worden genomen of dat er snel een vaccin beschikbaar komt, blijft koffiedik kijken. Wat wel zeker is, is dat de huidige situatie van economische krimp, de toenemende werkloosheid en de onzekerheid over de economische toekomstverwachtingen voor de langere termijn, invloed heeft op de vastgoedmarkt. Tegelijkertijd is er een groot woningtekort (4,2%) en is de verwachting dat het aantal huishoudens tussen 2020 en 2030 met circa 1 miljoen zal toenemen. Op landelijk niveau is er voldoende plancapaciteit om het woningtekort niet verder te laten oplopen, echter daarbij zijn er grote regionale verschillen. Als gevolg van de coronacrisis kan de woningproductie opnieuw (na PFAS- en stikstofperikelen) vertraging oplopen. Het is de vraag of, en zo ja hoe, deze vertraging voorkomen kan worden. In dit artikel wordt ingegaan op de nu voorziene effecten van de coronacrisis op gebiedsontwikkelingen en de wijze waarop daarop kan worden geanticipeerd.

Wat zijn de verwachtingen van de verschillende instituten over de macro-economische effecten van deze crisis en hoe vertaalt dit zich naar vraag naar ruimte?
Het IMF voorspelt in haar voorlopige raming van april voor Nederland een krimp van de economie met 7,5% in 2020. De Europese Commissie voorziet een krimp van 6,8% in 2020, die in 2021 slechts deels wordt goedgemaakt. Ter vergelijking, in 2009 kromp de Nederlandse economie met 3,7%.1 De Rabobank gaat uit van 6% krimp in 2020, de grootste jaarlijkse krimp buiten oorlogstijd.2 Het gaat dan wel om een fundamenteel ander type crisis, maar het geeft wel aan hoe groot de impact is. Het CPB rekent in haar Policybrief van juni drie scenario’s door: een tweede golf (pandemie), een zwak herstel en een snel herstel. In alle drie scenario’s is sprake van economische krimp en toenemende werkloosheid in 2020 en 2021. Hoe sterk de economische krimp zal zijn en hoe snel de economie daarvan zal herstellen, is onder meer afhankelijk van de (nog) te nemen coronamaatregelen, maar ook van de invloed die de coronacrisis zal hebben op de wereldeconomie en -handel en op de vraag naar Nederlandse producten en dienstverlening. Met name een teruglopende Europese vraag kan de Nederlandse economie verder schaden, daarbovenop komt nog de impact van de Brexit.

Over de wijze waarop de coronacrisis en de economische impact daarvan invloed heeft op de vraag naar ruimte (grond, wonen en commercieel) wordt verschillend gedacht. Ook is er een sterke differentiatie van de verwachte vraag naar ruimte per regio, locatie en type gebruiker. De Rabobank gaat in haar themabericht van juni uit van een sterke(re) afname van ruimtevraag in de krimpgebieden, zoals Groningen (buiten de stad) en Limburg, en een blijvend tekort aan ruimte in groeigebieden zoals de Randstad. Sectoren die de meeste krimp ondervinden zijn fysieke retail, horeca, cultuur, toerisme, transport en productie. De zakelijke dienstenverlening ondervindt (op korte termijn) de minste krimp, doordat veel werkzaamheden ook met thuiswerken kunnen worden voortgezet.

Welke invloed heeft deze crisis op businesscases van vastgoedbeleggers?
Vastgoedmarkt.nl schrijft dat de waarde van bestaande vastgoedportefeuilles sinds de coronacrisis flink naar beneden is bijgesteld en concludeert op basis van een peiling onder professionals dat 68% van de vastgoedprofessionals een negatieve verwachting heeft over de verdere waardeontwikkeling van hun portefeuilles. De Rabobank verwacht dat de prijsontwikkeling sterk zal verschillen per type vastgoed. Voor horecaobjecten zal de waarde afnemen door de te verwachten faillissementen. Dit effect zal nog sterker zijn als de contactbeperkende maatregelen voor langere tijd moeten worden gehandhaafd. Het is dan haast onmogelijk om voldoende omzet te halen. Hetzelfde geldt in mindere mate voor de fysieke retail. Naar verwachting zal ook de vraag naar kantoorruimte afnemen, doordat er vaker thuisgewerkt zal worden. Werknemers hebben hier een voordeel aan qua reistijd en werkgevers hebben lagere kosten als mensen vanuit huis werken. Zorgvastgoed wordt op dit moment als de meest stabiele vastgoedbelegging gezien. 

Op de woningmarkt zal, ondanks de economische krimp en een (tijdelijk) afnemende bevolkingsgroei, de bestaande krapte blijven bestaan. De Minister van BZK is voornemens om de bouw van woningen met aanvullende maatregelen, zoals de woningbouwimpulsgelden, op peil te houden. De vraag naar sociale en middeldure huurwoningen zal verder toenemen. Voor vrije sectorwoningen wordt een mindere vraag verwacht, doordat er een matiging is van inkomens, meer werkloosheid, minder expats en doordat de banken strengere eisen stellen aan het verstrekken van hypotheken.3 Wel is de verwachting dat de rente voor langere tijd op een laag niveau blijft.

Welke risico's manifesteren zich door deze crisis in de grondexploitatie?
Het meest evidente risico is de geprognosticeerde economische krimp voor de komende jaren. Dat betekent dat er in beginsel minder geld beschikbaar is voor het afnemen/ huren van commercieel vastgoed en woningen. Zoals uit de genoemde prognoses blijkt, zal de vraag naar woningen zeker tot 2030 onverminderd groot zijn. In combinatie met de voorgenomen overheidsmaatregelen kan dit zorgen voor een stabilisatie van de vraag naar woningen gedurende een periode van economische krimp. Er zal wel gekeken moeten worden naar de vraag of betaalbaarheid van de nu geplande woningen nog aansluit op wat de beoogde doelgroepen in de nabije toekomst nog kunnen financieren in een verslechterde economie en met strengere hypotheekeisen van de bank. Maar ook of de geplande woningen nog aansluiten op de woonwensen van de beoogde doelgroepen, zoals de behoefte aan een werkruimte in huis. Op locaties waar ontwerp- en prijsaanpassingen benodigd zijn, zal de businesscase opnieuw moeten worden doorgerekend en het plan zo nodig worden aangepast. 

Bij de grondexploitatie van commercieel vastgoed moet goed worden gekeken naar verschillende segmenten en hun veranderende ruimtevraag. De vooruitzichten voor fysieke retail, toerisme en kantoren zijn op dit moment negatief. Daarbij zijn per locatie en subsector verschillen mogelijk. Sommigen deskundigen menen dat er mogelijk een tendens komt waarbij werknemers niet meer dichtbij ov-knooppunten willen werken, maar liever op met de auto bereikbare locaties.4 Andere bedrijven, zoals Adyen dat zich gaat vestigen aan het Rokin, denken in de stad agglomeratievoordelen te hebben en gaan ervan uit dat de jonge, hoogopgeleide kenniswerker ook in de toekomst in de stad blijft wonen en op de fiets of met ov naar het werk wil kunnen.

Hoe kunnen deze risico’s tussen partijen worden verdeeld, gedeeld en gemitigeerd?
In de huidige omstandigheden en afhankelijk van het gevoerde grondbeleid zijn de risico’s van een afnemende en gewijzigde ruimtevraag een risico van marktpartijen of overheid; in sommige gevallen worden de risico’s gedeeld. Zowel ontwikkelaars als overheid hebben belang bij een kwalitatieve en stabiele vastgoedontwikkeling. Dat geldt zowel voor utiliteitsbouw als voor woningbouw. Voor het stabiliseren van vraag en aanbod van utiliteitsbouw zal de overheid vooral regulerend kunnen optreden om overproductie en leegstand te voorkomen. Voor wat betreft woningbouw heeft de Minister van BZK aangegeven stimuleringsmaatregelen te zullen treffen om de woningbouwproductie ook tijdens de komende recessie te continueren. Uit de eerdere crisis rond 2010 is geleerd dat het stilvallen van de woningbouwproductie grote gevolgen heeft voor de bouwsector, de economie en het verder toenemen van het woningtekort. Dit keer wil de minister anticyclische stimuleringsmaatregelen5 nemen om de woningproductie op gang te houden. De beoogde maatregelen zijn een aanvulling op de in gang gezette Woondeals en de korting op de verhuurdersheffing. De financiering moet met name vanuit het Rijk en gedeeltelijk van de provincies komen. Wel kunnen de gemeenten projecten aandragen die voor impulsgelden in aanmerking komen, maar dan dient er door hen wel te worden voorzien in een cofinanciering van 50%. Gemeenten hebben op dit moment in veel gevallen onvoldoende financiële ruimte voor stimuleringsregelingen als gevolg van bezuinigingen, en verwachte extra kosten en gederfde inkomsten als gevolg van de coronacrisis. Het is nog niet duidelijk of de door het Rijk toegezegd compensatie daarvoor toereikend is.

Het Economisch Instituut voor de Bouw en de Woningbouwalliantie lobbyt voor garantstelling door de overheid van afzetmogelijkheden van projecten. Hoewel de andere voorstellen van de Woningbouwalliantie, zoals onder meer het structureel maken van de impulsgelden, het verminderen van de verhuurdersheffing, het tijdelijk verhogen van de NHG-grens, zeker een positieve invloed kunnen hebben op het verzachten van de gevolgen van de coronacrisis, kan een garantstelling door de overheid tot perverse prikkels leiden. Als de overheid alle risico’s overneemt, is er geen noodzaak meer om het plan te optimaliseren en risico’s te mitigeren.6

Wat de overheid aanvullend zou kunnen doen is een revolverend fonds creëren, waarbij de kosten en baten over een langere termijn worden gespreid en de al vroeg te maken kosten tegen gunstige voorwaarden bij de overheid kunnen worden geleend.7 Dit geldt met name voor transitiegebieden. Ook kan de overheid een gebiedsontwikkeling flexibeler vormgeven, zoals in het geval van het Wagenweggebied in Purmerend.8 Hierbij is samen met vastgoedeigenaren en belanghebbenden een ambitiedocument opgesteld met daarin de grove contouren voor een gebiedstransformatie van bedrijventerrein naar woon- en werkmilieu. Partijen worden hierbij geënthousiasmeerd om deels naar eigen inzichten woningbouwprojecten voor te stellen en weten dat de gemeente daar in beginsel positief tegenover staat. Maar omdat de bestemming nog moet worden gewijzigd, is er meer vrijheid om de plannen vorm te geven, te faseren en aan te passen aan actuele marktontwikkelingen. Ook is de gemeente vrijer om op maat bovenplanse kosten te verhalen en heeft het de regie over planning en fasering van de aan te leggen publieke voorzieningen en infrastructuur. Een uitdaging voor de gemeenten zal zijn om daarbij een voortvarende en anticiperende positie in te nemen en doortastend te handelen om het enthousiasme bij alle betrokkenen aan te jagen en in stand te houden. Deze rol valt thans buiten de comfortzone van veel gemeenten. 

Wanneer er niet wordt gekozen voor een ambitiedocument, maar voor een traditionelere aanpak, kan de gemeente ervoor kiezen om samen met hogere overheden voorinvesteringen te doen in de aanleg van infrastructuur en openbare voorzieningen, waardoor het gebied direct aantrekkelijker wordt en er geen sprake is van staatsteun. Een voorbeeld van deze aanpak is de start van de realisatie van het project Houthavens in Amsterdam gedurende de vorige crisis.

Ook kan er door marktpartijen en overheid gezamenlijk worden gezocht naar meervoudige waardecreatie. Idealiter kan het samenvoegen van doelstellingen leiden tot het bundelen van budgetten en het behalen van gezamenlijke kostenvoordelen. Maar ook als meervoudige waardecreatie niet leidt tot voldoende investeringsruimte kan het behalen van hogere doelstellingen zoals maatschappelijke of duurzaamheidseffecten reden zijn voor de overheid om een aanvullende bijdrage te leveren aan de realisatie van de gebiedsontwikkeling.9

Hoe kan een meervoudig waardebegrip bijdragen aan het verbeteren van de haalbaarheid van gebiedsontwikkelingen?
Als de gebiedsontwikkeling meer maatschappelijke, ecologische en/of andere waarde toevoegt, kan de gemeente besluiten om daarvoor een eigen bijdrage (al dan niet met behulp van hogere overheden) beschikbaar te stellen binnen het gebied. Bij voorkeur worden er door het bundelen van doelstellingen businesscases met elkaar vervlochten en leidt dat tot een gezamenlijke kostenbesparing en tot hogere maatschappelijke opbrengsten. Zo kan de realisatie van een gebiedsontwikkeling leiden tot het behalen van gemeentebrede doelstellingen op het gebied van werkgelegenheid en bedrijvigheid, extra waarde van de omgeving, extra OZB, extra infrastructuur, bereikbaarheid, leefbaarheid en sociale veiligheid, en milieuontwikkeling (bijvoorbeeld sanering). In dat geval kan de gemeente ook besluiten om uit andere budgetten geld beschikbaar te stellen aan de gebiedsontwikkeling en/of om na te gaan of er externe subsidiemogelijkheden zijn.

In hoeverre is deze crisis een kans of bedreiging voor het realiseren van verduurzamingsambities in gebiedsontwikkeling?
In beginsel vormt de crisis een bedreiging voor het realiseren van verduurzamingsambities, omdat verduurzaming meestal een grotere investering van ontwikkelaars vergt en er in tijden van crisis op alle punten besparingen worden gezocht. Verduurzamingsopties die niet kunnen worden terugverdiend uit de verkoop of verhuur vallen dan al snel af. Uit onderzoek10 is gebleken dat een aantal verduurzamingsopties die een kostenbesparing in de maandlasten opleveren, ruimschoots kunnen worden terugverdiend in de verkoopprijs. Voor zover deze kostenverhogende investering kan worden meegefinancierd door de beoogde koper of huurder zal deze besparing op maandlasten juist in crisistijd extra aantrekkelijk zijn voor afnemers van de woningen en/ of bedrijfsruimten.

Voor zover de niet wettelijk verplichte verduurzamingsopties de businesscase niet verbeteren, en ontwikkelaars deze dus niet genegen zijn te realiseren, kunnen overheden het verstrekken van subsidies afhankelijk maken van het integreren van duurzaamheidsmaatregelen op gebieds- of gebouwniveau. Als deze subsidies per saldo positief bijdragen aan hun businesscase zullen marktpartijen hier juist in crisistijd graag aanspraak op maken en daarvoor de nodige duurzaamheidsmaatregelen treffen. Omdat gemeenten tijdens deze crisis niet over extra middelen beschikken om te subsidiëren, is de gebiedsontwikkelingspraktijk hierbij vooral aangewezen op subsidieregelingen van hogere overheden.

Conclusie
De huidige coronacrisis is fundamenteel anders dan de vorige economische crisis. Die was het gevolg van een financiële crisis en het land stond er toen heel anders voor. Dit keer heeft de crisis veel invloed op specifieke sectoren en zullen de gevolgen van de crisis ook specifiekere impact hebben per locatie, per sector en per woningtypen.

In de vorige crisis was er vooral sprake van uitval van de vraag door een sterke inperking van de financieringsmogelijkheden. Bij aanvang van de huidige crisis hadden de meeste bedrijven nog voldoende financiële buffers en zijn er veel ondersteuningsmaatregelen genomen door de rijksoverheid. Voor particulieren geldt dat door de aangescherpte hypotheekeisen, de extra aflossingen die veel huiseigenaren de afgelopen tijd hebben gedaan en de verplichte aflossing bij het sluiten van nieuwe hypotheken, huiseigenaren niet meer zo snel met hun hypotheek onder water staan.

Met name jongeren, zzp'ers en mensen zonder vast contract die toch al moeilijker een financiering kunnen verkrijgen voor de aankoop van een huis, zullen extra moeite hebben om (passende) woonruimte te vinden. De woningnood onder deze groepen is al groot en kan veel groter worden. Er zal daarom dan ook naar het creëren van meer betaalbare woonruimte moeten worden gezocht en er zullen maatregelen moeten worden genomen die voorrang geven aan het bouwen voor de groepen die in de huidige markt steeds moeilijk aan een woning kunnen komen. Vooral het Rijk treft ondersteunende maatregelen met de woningbouwimpulsgelden, het ondersteunen van corporaties en het dempen van inkomstenverliezen als gevolg van de coronacrisis van gemeenten.

De plotselinge economische krimp en de tijdelijke contactbeperkende maatregelen treffen het hele land. Maar de gevolgen worden dit keer veel specifieker gevoeld door bepaalde economische sectoren en bevolkingsgroepen. Vooral horeca, toerisme, fysieke retail en bepaalde productiefaciliteiten ondervinden hevige krimp als gevolg van de coronacrisis. Dit zal mogelijk leiden tot blijvende uitdunning en verandering in deze sectoren. In de dienstensector is de impact op de economische activiteit veel minder. In deze sector is in versnelde vaart ontdekt wat de mogelijkheden en de voordelen van het thuiswerken zijn voor werkgever en werknemer. Dit kan leiden tot blijvende veranderingen in de manier van werken en wonen, zoals minder kantoorgebruik, meer behoefte aan een aparte kamer voor thuiswerken en een minder groot belang om dicht bij het werk te willen wonen.

Marktpartijen en overheden hebben een gezamenlijk belang om gebiedsontwikkeling op gang te houden. Marktpartijen willen de reeds gedane investeringen te gelde maken en continuïteit waarborgen. Overheden willen de ruimtelijke kwaliteit verbeteren en ook de woningbouwproductie op peil houden, zodat het bestaande woningtekort niet verder oploopt en in de toekomst nog moeilijker in te halen is. Op basis van flexibele samenwerkingsvormen, meervoudige waardecreaties en stimuleringsregelingen van overheden moeten er voldoende instrumenten voorhanden zijn om in goed overleg ieders belang te dienen en de financiële risico’s te verminderen en te delen.

Noten
1 Staat van de Woningmarkt, Jaarrapportage 2020 (2020). In opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
2 Rabobank, Kwartaalbericht Woningmarkt (12 juni 2020), ‘Coronacrisis: minder woningverkopen en dalende huizenprijzen verwacht’.
3 de Volkskrant, 14 juli 2020, Redactie, ‘Hypotheek afsluiten lastiger na corona, komende maanden regels waarschijnlijk nog strenger’.
4 de Volkskrant, 8 juni 2020, Marc van den Eerenbeemt, ‘De nasleep van corona, blijft de stad aantrekkelijk of wordt ze angstaanjagend?’
5 Brief van minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aan de Staten Generaal: ‘Cycliciteit van de woningmarkt’, 20 mei 2020, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, kenmerk 2020-0000298170.
6 Het Financieele Dagblad, 18 juni 2020, ‘Garantiefonds voor woningbouw kan leiden tot “perverse prikkels”’.
7 Heurkens et al ( juni 2020), Financiering van Gebiedstransformaties, Strategieën voor het toepassen van verschillende financieringsvormen bij binnenstedelijk gebiedstransformaties, Stedelijke Transformatie & TU Delft.
8 Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019, Een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en overheden. In opdracht van: Bouwend Nederland, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, NEPROM, VNG.
9 Heurkens et al ( juni 2020), Financiering van Gebiedstransformaties, Strategieën voor het toepassen van verschillende financieringsvormen bij binnenstedelijk gebiedstransformaties, Stedelijke Transformatie & TU Delft.
10 S.N.M. van der Ven (2019), The impact of energy efficiency on the market value in the residential real estate market. Business Economics. Retrieved from http://hdl.handle. net/2105/48701.

Categorieën: 
Dossiers: