Overslaan en naar de inhoud gaan
Tijdschriftartikel
Theo Stauttener

Bouwen alleen is niet genoeg en duurt te lang (zet nu in op tools met toegevoegde waarde)

Het opvoeren van de bouwproductie duurt te lang en is onacceptabel als enige oplossing voor het woningtekort: tien effectieve tools om op korte termijn ‘lucht’ te bieden aan de woningmarkt.

We kunnen op korte termijn positieve effecten bereiken voor een meer betaalbare woningmarkt en gebiedsontwikkeling beter haalbaar maken. De overheid kan haar potentieel veel beter benutten en overheid en markt kunnen elkaar beter vinden, wanneer ze vanuit elkaars perspectief naar oplossingen kijken. Dat we moeten bouwen staat als een paal boven water; maar dat is niet genoeg! Het effect van meer bouwen laat lang op zich wachten en is daarnaast onzeker.

Er is een direct tekort van circa 350.000 woningen. Er zijn veel partijen (publieke en private coalities) die in de komende tien jaar 1 miljoen woningen willen bouwen om deze achterstand in te lopen. Als dat tot gevolg heeft dat de woningmarkt dan in evenwicht komt, dan is prijsstabilisatie voorlopig nog ver weg. Stel dat prijsstabilisatie niet echt leidt tot een prijsdaling in huur en koop, dan blijven de huidige problemen van betaalbaarheid overeind en blijft ook het grote verschil tussen huur en koop bestaan. We spreken nu al over een wooncrisis, die in de afgelopen vijf tot tien jaar is ontstaan en waardoor grote groepen mensen al jaren geen woning of passende woning hebben. Het opvoeren van de bouwproductie – wat op zich goed is om het probleem structureel aan te pakken – duurt te lang en is onacceptabel als enige oplossing.

Ook De Nederlandsche Bank concludeert recentelijk dat de prijsstijging van koopwoningen in de afgelopen dertig jaar voornamelijk is veroorzaakt door de toegenomen leenruimte.1 Vanuit het perspectief van kopers is wonen de afgelopen tien jaar vreemd genoeg ook goedkoper geworden. Vermogensopbouw is een centraal thema geworden.2 Voor instappers zoals starters en mensen die vanuit een huurwoning een koopwoning zouden willen, is dit haast onbegonnen werk. De huurmarkt is de afgelopen tien jaar verkleind en op zijn minst gezegd versoberd. Daar komt bij dat de private huursector altijd klein is geweest in Nederland. Op momenten van een sterke koopmarkt zijn veel vrije sector huurwoningen uitgepond waarbij in bepaalde perioden dit huursegment ook weer afnam. Komende vanuit een financiële en economische crisis is er in de afgelopen jaren (2010-2015) nauwelijks woonbeleid gevoerd. Het ingezet beleid (vanaf 2015) is er qua realisatie één van lange adem, voordat papier omgezet is in stenen met kritische massa.

Gedurende de financiële en economische crisis stond de transitie van onze maatschappij niet stil. Dat betekent dat komende uit die crisis de klimaatopgave naast het woonbeleid een belangrijke claim legt op gebiedsontwikkeling. Voor een duurzame woningmarkt moeten we daarbij niet alleen kijken naar nieuwbouw maar zeker ook naar (de verduurzaming van) de bestaande bouw. We kunnen niet één van beide oplossen en de andere doorschuiven naar de toekomst. De zogenaamde stapeling van ambities leidt tot een probleem met de financiële haalbaarheid. Bouwen in de stad is duur, maar aan de rand evenzeer en dat vraagt ook nog aanleg van nieuwe infrastructuur wat jaren zal duren voordat dat op orde is. In de stad moet ook zwaar geïnvesteerd worden in infrastructuur en openbaar vervoer. Maar het voordeel daar is, dat we voort kunnen bouwen op een aanwezige structuur (ook al piept en kraakt deze in belangrijke woonregio’s behoorlijk). Daarnaast zijn er in de bestaande stad veel grotere kansen voor een mobiliteitstransitie meer gericht op ‘the walkable city’ waardoor er ook meer ruimte voor groei en verdichting mogelijk is. Bouwen aan de rand, onvermijdelijk wanneer we 1 miljoen woningen willen bouwen, vraagt een afgewogen visie op wonen, bereikbaarheid en investeringen in infrastructuur.

Bovenstaande leidt tot de conclusie, dat het alle hens aan dek is voor de woningmarkt, zeker wanneer ook deze zijn steentje bij moet dragen aan een duurzame samenleving. Dat betekent dat naast het opvoeren van productie nu gestart moet worden met een maatregelenpakket, dat op korte termijn al enigszins effectief is en druk en de grootste problemen wegneemt rond de woningmarkt, verduurzaming en gebiedsontwikkeling. Het is dus niet of-of, maar en-en: beleidsruimte maken, maatregelen kiezen en implementeren, plannen versnellen, nieuwe locaties aanwijzen en de haalbaarheid van gebiedsontwikkeling verbeteren. Naast het opschalen van de productie zijn er dus voldoende andere maatregelen te nemen.

De afgelopen jaren begint het adagium beter financieren dan subsidiëren meer voet aan de grond te krijgen bij gemeenten en provinciale overheden. Met name in de crisisperiode is er door een aantal partijen goede ervaring mee opgedaan en blijkt grond en vastgoed een stevig onderpand, waardoor de risico’s van de financier redelijk beperkt blijven. De huidige financiële markt maakt het voor overheden mogelijk slimme financiële arrangementen in te zetten om daarmee koopwoningen beter bereikbaar te maken, nieuwe segmenten zoals wooncollectieven te financieren en verduurzaming te stimuleren. Maar ook de private kant heeft niet stilgezeten. Ze heeft concepten ontwikkeld (onder andere) voor goedkoop bouwen en voor duurzame ingrepen. Het inzetten van deze kennis in concepten kan (onder de juiste omstandigheden) bijdragen aan een meer betaalbare woningmarkt.

We hebben tien effectieve tools op een rij gezet als een start voor een pakket dat op korte termijn ‘lucht’ aan de woningmarkt biedt. Daarnaast geven ze ruimte om gaandeweg de resultaten te evalueren en bij te stellen. En niet in de laatste plaats: actie leidt tot investeringen, schaal leidt tot kostenbeperking en daarmee worden vervolgprojecten ook haalbaar. Met andere woorden: het opzetten van een keten van kennis en ervaring, die leidt tot verkleining van risico.

1. Betaalbare koop voor starters De inzet op koopgarant-vormen maakt het voor starters en jongeren mogelijk woningen te kopen, waarbij ze minder hoeven te investeren aan de voorkant doordat een publieke financiering een deel van de koopprijs voor haar rekening neemt. Op termijn, of bij verkoop van de woning, wordt het bedrag terugbetaald. Effectief betekent dit een verlaging van de instap waarbij de betaalbaarheid verbetert. Het betaalbaar houden van de woning, antispeculatie en zelfbewoning kunnen extra elementen zijn die aan deze tool kunnen worden toegevoegd. Een gemeente als Zaanstad werkt hier al succesvol mee.

2. Wooncollectieven funden Wooncollectieven worden door banken als ondernemingen gezien en worden daardoor vaak maar voor 70% van de financieringsbehoefte gefinancierd. De overige 30% (het zogenaamde eigen vermogen) is voor veel huishoudens een stap te ver, omdat de doelgroep van de collectieven zich met name in de betaalbare en de middeldure sector bevindt. Daarom is deze groep juist interessant voor een stuk overheidsfinanciering. Het financieren van de nieuwe wooncollectieven draagt ook bij aan betaalbare woningen en door de financiering ontstaat ruimte voor de overheid om afspraken te maken voor blijvende betaalbaarheid. Daarbij kan gezorgd worden voor het opschalen van een nieuw segment op de woningmarkt.

3. Bouw voor ouderen en stimuleer projecten met collectieve ruimte(n) Veel gemeenten zijn geïnteresseerd in de bouw voor ouderen en met name het groepswonen en wonen met (zorg) voorzieningen heeft de aandacht. Echter, er is nog geen beleidsruimte bij veel gemeenten en ook zijn er weinig incentives om te komen tot woningen met collectieve ruimten en zelfregie voor bewoners. Dit geldt zowel voor koop als huur, zowel voor goedkoop als duur. En dan te weten dat ouderen de grootste keten van doorstroming genereren wanneer ze verhuizen. Focus dan ook op woonvormen die aantrekkelijk zijn voor ouderen en investeer in collectieve ruimten.

4. Koppel slimme concepten aan gelimiteerde grondprijs voor betaalbaarheid Bouwers die slimme woonconcepten bedenken met lage kosten worden vaak geconfronteerd met overheden die de residuele grondwaarde als uitgangspunt nemen voor prijsafspraken: het lage bouwbudget leidt dan tot hoge grondprijzen.3 Hier kunnen markt en overheid elkaar vinden om betaalbare woningen te maken, maar dan moeten beide een stap doen.

5. Bouw nu grote aantallen klein en betaalbaar, maar uitbreidbaar en koppelbaar op termijn Veel discussies tussen overheid en markt gaan over betaalbare producen, kwaliteiten en woonoppervlak.4 Overheden willen een minimale oppervlakte, terwijl marktpartijen nu schaal kunnen maken met veel woningen, maar dan relatief klein. Wanneer partijen zouden inzetten op uitbreidbare, koppelbare units, dan zouden deze op termijn bij een meer ontspannen woningmarkt tot grotere woningen kunnen worden uitgebreid. Dan bouw je nu klein en snel. Maar dan hebben met name jongeren wel nu snel een woning. Waarom elkaar niet uitdagen op zo’n concept?

6. Huurquote als maatstaf Veel middenhuur-kaders in grotere gemeenten hebben nieuwe scheefheid als grote gevaar. De sturing zit vooral op maximale huurprijs en minimale oppervlakte, naast een minimale exploitatietermijn. Er is bijvoorbeeld geen maatwerk op wijkniveau en er wordt ook niet gestuurd op gemiddelde woonlasten, maar slechts op huurprijzen. Wooncomplexen met meer collectieve ruimten of met een betere energieprestatie kunnen zich niet onderscheiden binnen dit beleid. Daarnaast worden huurders aan de voorkant getoetst op inkomen, maar daarna niet meer. Los van het feit dat het goed zou zijn meer maatwerk te creëren binnen het middenhuur-beleid, zouden overheden ook een segment moeten maken waarbij huur gekoppeld is aan inkomen. Alle discussies over privacy ten spijt, scheefheid zou zo veel mogelijk voorkomen moeten worden.5 Wanneer meer inkomen een hogere huur betekent, dan kan er weer meer geïnvesteerd worden in huurwoningen. Hierover bestond in het verleden al consensus tussen overheid en met name de corporatiesector, maar minister Blok ‘gebruikte’ deze denklijn voor het introduceren van een bezuiniging. Alleen met meer lef en experiment kunnen we het huurbeleid echt innoveren.

7. Breid investeringsvolume middenhuur uit In veel gemeenten blijkt het moeilijk het middensegment voor huur op te schalen. Zowel gemeenten (bijvoorbeeld Rijswijk) als corporaties6 (met name in periferie gebieden) overwegen te investeren in middenhuur. Zeker wanneer andere aanbieders ontbreken, is dit een goed idee en zou daar meer ruimte voor moeten komen. Daarbij zouden zeker corporaties geholpen zijn met fondsvorming vanuit gemeenten. Het is voorstelbaar dat gemeenten participeren door inbreng van publiek geld in een fonds voor een bepaalde periode. Wanneer dit fonds zich bewijst, dan kan de overheid ‘uitstappen’ wanneer privaat kapitaal instapt. Daarmee zou investeren in middenhuur een revolverend karakter krijgen en vooral nodig zijn om zaken ‘op gang te krijgen’.

8. Ga nu voor energieneutraal en vereenvoudig regels Veel corporaties en bouwbedrijven stappen niet in nul-op-de-meter-woningen (NOM) vanwege de complexe garanties en spelregels. Binnenstedelijk is NOM vaak niet mogelijk door de hoge dichtheid en het beperkte dakoppervlak. De ambitie om zo energiezuinig mogelijk te bouwen, frustreert daarmee vaak het proces. Partijen willen wel maar kunnen vaak nog niet zover gaan omdat de technische mogelijkheden en regelgeving beperkend zijn. Pragmatischer en realistischer is nu te kiezen voor energieneutrale gebouwen, en de energieopwekking voor huishoudelijk gebruik op termijn toe te voegen wanneer de PV-panelen een hogere intensiteit hebben en gevelpanelen en andere vormen technisch en financieel beter presteren. Investeren in energieneutrale gebouwen leidt tot opschaling en gaat vanzelf die betere panelen en opwekmogelijkheden verzorgen. Cruciaal daarbij is dat de financieringsregeling hierop wordt afgestemd en vooral wordt vereenvoudigd. De bestaande overheidsfinanciering kan beter en zorgt er dan ook voor dat de discussie over bouwkosten en vastgoedprijzen bij verduurzaming verdwijnt omdat kopers hun duurzame woning financieren en bekostigen uit besparing op hun energielasten.

9. Gebouwgebonden financiering vanuit kostprijsbenadering Minister Ollongren constateerde in 2020 dat een regeling van gebouwgebonden financiering te complex en te lastig was en heeft er daarom van afgezien. Dat banken dit niet eenzijdig zouden doen, was van tevoren eenvoudig te voorspellen. Met het oog op het belang van de klimaatdoelen moet het de overheid zijn die met een publieke financiering een dergelijke regeling als eerste vorm geeft. Daarbij moet niet marktrente uitgangspunt zijn, maar het realiseren van beleidsdoelstellingen. Dat leidt ertoe dat (bijvoorbeeld) de rente gebaseerd is op de kostprijs. De overheid kan nu immers grootschalig financiering aantrekken voor een zeer beperkte rente. Daarmee ontstaat een haalbaar financieringsarrangement. Koppel de gebouwgebonden financiering (in de uitvoering) aan het systeem van ozb-belasting en eigenaren van woningen krijgen jaarlijks de rekening in de bus. Ook hier geldt weer dat een dergelijke regeling voor een bepaald aantal woningen en een bepaalde periode wordt ingezet. Vervolgens kan worden bekeken of en hoe banken hier een bijdrage aan kunnen leveren: bekend maakt bemind.

10. Verbeter en verstevig gebiedsinstrumenten De financiële haalbaarheid van gebiedsontwikkeling is gebaat bij betere instrumenten op gebiedsniveau. Het Rijk introduceert stedelijke kavelruil als optie voor samenwerking tussen private partijen. De discussie rond dit instrument richt zich vooral op vrijwillige of verplichte vormen. Stedelijke kavelruil wordt gezien als van meerwaarde omdat dit al jaren zo is in landelijk gebied. Juist daar helpt een publiek financieringsarrangement het waardeverschil tussen private partijen te verrekenen. Stedelijke kavelruil zou zo’n financiële onderlegger goed kunnen gebruiken. Tevens zou de effectiviteit vergroot worden wanneer de financiële effecten van fiscale nadelen worden beperkt. Een project als Merwedekanaalzone (6.000 woningen en circa 700.000 m2 bvo) heeft een investeringsvolume van meer dan 1,5 miljard euro. De btw-inkomsten van het Rijk zijn enorm en staan in geen verhouding tot de overdrachtsbelasting die bij ruil tussen partijen betaald moet worden. Maar juist deze fiscale kosten zijn een extra druppel die de financiële emmer doet overlopen.

Doordat gebiedsontwikkeling steeds meer plaatsvindt in bestaand stedelijk gebied, gaan we van produceren steeds meer ook naar gebruiken en exploiteren. Veel waardecreatie vindt plaats gedurende de transformatie. Er bestaat al langer consensus over het feit dat de BIZ-regeling verbreed moet worden naar een GIZ-regeling, oftewel GebiedsontwikkelingsInvesteringsZone. Sinds de introductie van deze term in 2014 (door Stauttener en Zijda) is er veel discussie over geweest, maar zijn er nog geen concrete stappen gezet. Als we bouwen, bouwen, bouwen waar willen maken, moeten we ook werken aan de financiële haalbaarheid van gebiedsontwikkeling in de bestaande stad. Een GIZ biedt mogelijkheden om op gebiedsniveau afspraken te maken over waardecreatie, investeringen en de wijze waarop deze worden verrekend en terugverdiend. Het is nu tijd om daar handen en voeten aan te geven. Ook vanuit de discussie over gemeentelijke belastingen en taakverdeling tussen Rijk en gemeenten komt de GIZ als kansrijk naar voren. Bijzonder hoogleraar Arjen Schep benoemde ook de GIZ als instrument in zijn oratie over lokale belastingheffing.7

Publieke financiering is een effectief middel dat ook marktpartijen helpt in de grond- en vastgoedontwikkeling. Laat marktpartijen daarom meedenken hoe dit in plannen zo goed mogelijk kan worden ingezet en de prijsvorming zo min mogelijk beïnvloedt. Want samenwerking is cruciaal en kijken naar oplossingen vanuit het perspectief van de ander is leerzaam. Het Stadsakkoord van de gemeente Utrecht kan in dat kader gezien worden als een nieuwe stap in sturing vanuit de overheid maar ook als platform voor gesprek, samenwerking en zoektocht naar oplossingen.8 Het zijn dergelijke platforms waarbinnen tools zoals beschreven in dit artikel kunnen worden uitgewerkt en waar finetuning kan plaatsvinden.

Noten
1 DNB Bulletin: ‘Huizenprijs hangt meer samen met leenruimte koper dan met woningtekort’ (16 juli 2020).
2 Interview met prof. Peter Boelhouwer, OTB (Uitgezonden 12 januari 2021 Website Stadkwadraat)
3 Interview met Guillaume Chevalier, Heilijgers (Uitgezonden 13 januari 2021 Website Stadkwadraat).
4 Bijdrage Rick Meijer, Stadkwadraat (Uitgezonden 13 januari 2021 Website Stadkwadraat).
5 Bijdrage Bart Oomens, Stadkwadraat (Uitgezonden 13 januari 2021 Website Stadkwadraat).
6 Interview met Elles Dost, Lefier (Uitgezonden 13 januari 2021 Website Stadkwadraat).
7 Prof. A. Schep - Lokale belastingheffing voor een betekenisvol decentraal belastinggebied (29 januari 2020, Rotterdam).
8 Interview met Jan-Nico Wigboldus – gemeente Utrecht (Uitgezonden 13 januari 2021 Website Stadkwadraat)

Zie ook: 
Categorieën: 
Dossiers: