1 Handhavingsverzoek spouwmuren en fundering en tijdstip aanvang omgevingsvergunningplicht [Wabo, Bor]

Voor het antwoord op de vraag of voor de bouw van een bouwwerk een omgevingsvergunning is vereist, is het recht zoals dat geldt op het moment waarop het bouwwerk wordt gebouwd bepalend. Zie de uitspraak van de Afdeling van 11 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3340, rechtsoverweging 3.2.

Bron: AbRS 16 juni 2021, zaaknummer 202001787/1/R4 (r.o. 3.1), ECLI:NL:RVS:2021:1285

Na een periode van verplichte rust en allerlei beperkingen in het dagelijkse leven, stelt de stad Rotterdam zich open op 22 september 2021 voor het jubileumcongres van de Vereniging van Grondbedrijven. Een uitgelezen kans om kennis te nemen van verschillende projecten en de gebiedsontwikkeling van de altijd inspirerende en vibrerende stad Rotterdam. De gemeente Rotterdam slaagt er steeds weer in om spraakmakende projecten van de grond te tillen, met aandacht voor de wijken in de stad waar het leef- en werkmilieu extra aandacht vraagt in de vorm van processen en/ of projecten. Nog steeds een hardwerkende inclusieve stad die het onmogelijke mogelijk maakt. Belangrijke vragen die hierbij een rol spelen zijn: Wie wil Rotterdam zijn? De stad groeit, maar wat is de goede visie/strategie op dit thema? Hoe vlieg je dit aan en waar maak je het verschil? Daar gaat dit congres over. In theorie en in praktijk.

Bij gebiedsontwikkeling vergt de toebedeling van gebiedsoverstijgende kosten (GK) aan exploitatiegebieden en de bestaande stad veel aandacht. De vraag komt regelmatig naar voren of er een tariefstelsel (tariefstelsel GK) ontworpen kan worden en welke stappen met varianten dan aan de orde kunnen zijn om dit vorm te geven. We schetsen een menu met bouwstenen om te komen tot een teller en noemer, aandachtspunten en varianten.1, 2

De Omgevingswet (Ow) maakt onderscheid tussen regulier kostenverhaal (afd. 13.6 Ow) en financiële bijdragen voor de ontwikkeling van een gebied (afd. 13.7 Ow). Met regulier kostenverhaal wordt gedoeld op het verhalen van de kostensoorten zoals die op de kostensoortenlijst staan.1 Met financiële bijdragen wordt gedoeld op het verkrijgen van bijdragen voor de ontwikkeling van een gebied, zoals bijvoorbeeld bijdragen voor de compensatie voor een tekort aan sociale woningbouw of voor stedelijke herstructurering. 2 Het verkrijgen van financiële bijdragen wordt vaak geschaard onder het kostenverhaal, maar wettelijk is er allerlei onderscheid. Er zijn zeker ook dwarsverbanden doordat in afd. 13.7 Ow naar artikelen uit afd. 13.6 Ow wordt verwezen. Tussen de privaatrechtelijke (art. 13.22 Ow) en de publiekrechtelijke mogelijkheden (artt. 13.23 en 13.24 Ow) bestaan diverse verschillen. In dit tijdschrift is enkele malen gepubliceerd over het thema van de financiële bijdragen. In deze bijdrage zet ik overeenkomsten, verschillen en enige aandachtspunten op een rij. Dat gebeurt eerst in een schema. Daarna licht ik een aantal punten toe. Voor de publiekrechtelijke mogelijkheden voor financiële bijdragen geldt een kanttekening. De uitwerking van art. 13.23 en art. 13.24 Ow moet nog plaatsvinden in de wijziging van het art. Omgevingsbesluit. Daarover is nu3 alleen nog een ontwerp wijzigingsbesluit voorhanden. Dit ontwerp is voorzien van een nota van toelichting (hierna: NvT). Deze bijdrage veronderstelt op meerdere punten kennis van de regeling voor het reguliere kostenverhaal. Voor een introductie daarin verwijs ik naar eerdere artikelen die ik daarover in dit praktijkblad heb geschreven.4

Publieke voorzieningen zijn een essentieel onderdeel van gebiedsontwikkelingen. Deze voorzieningen zijn nodig om de groei van het aantal inwoners en economische activiteiten te faciliteren. Gemeenten kunnen verschillende instrumenten inzetten om deze voorzieningen te bekostigen. Een belangrijk instrument is het plegen van kostenverhaal. Naast het plegen van minnelijk of dwingend kostenverhaal, maakt de wetgever het mogelijk om op vrijwillige basis ‘Bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen’ overeen te komen indien daaraan een structuurvisie ten grondslag ligt. Dit artikel schetst de resultaten van een onderzoek1 naar het gebruik van deze instrumenten in de praktijk. Er is daarbij specifiek gekeken naar de vraag wat de mogelijke gevolgen zijn van het opnemen van dergelijke bijdragen in overeenkomsten op gebiedsontwikkelingen en wat de rol van het wettelijk kader daarbij is. Dit artikel biedt daarmee inzicht in de toepassing van bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen in de praktijk en de resultaten daarvan.

Staat het een gemeente vrij om bij de verkoop van grond af te spreken wat zij maar wil en met wie zij dat maar wil? Dat is wel het uitgangspunt. Ook voor overheden geldt namelijk het beginsel van contractvrijheid. Overheden hebben zich echter wel te houden aan de zogenoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het gelijkheidsbeginsel. De vraag is of deze beginselen eraan in de weg staan dat de overheid haar grond een-op-een aan een derde verkoopt zonder daarbij andere (potentiële) gegadigden in de gelegenheid te stellen mee te dingen naar de aankoop.

In 2016 oordeelde de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, kort gezegd, dat bij de verdeling van schaarse vergunningen door de overheid, op enigerlei wijze aan (potentiële) gegadigden ruimte moet worden geboden om naar de beschikbare vergunning(en) mee te dingen.1 Deze rechtsnorm is gebaseerd op het hiervoor genoemde gelijkheidsbeginsel dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen. Sindsdien leeft de vraag of de overheid deze mededingingsnorm ook in acht moet nemen bij gronduitgifte. Duidelijk is in elk geval dat bij zuivere grondverkoop geen sprake is van een aanbestedingsplichtige overheidsopdracht. Nog niet helemaal zeker is of niettemin toch een soort van ‘tenderplicht’ geldt.